maandag 24 oktober 2022

Huizenprijzen 2022 - 2025

Wordt het tijd om in 2022 een huis te kopen, te verkopen of kun je beter wachten tot … 2025? De huizenmarkt is afhankelijk van veel factoren die direct of indirect van invloed zijn op de huizenprijzen. Je kunt als expert voorspellen dat de hypotheekrente gaat stijgen omdat je verstand hebt van hypotheken, maar je bent geen viroloog dus de impact van Corona kon je niet voorspellen. Weten wij hoe de huizenprijzen van 2022 tot 2025 gaan veranderen? Ja, dat weten we precies … misschien… We maken geen beloften, we geven je wel informatie waar je zelf conclusies uit kunt trekken.

Een hypotheekadviseur is geen econoom

In de klassieke serie Star Trek was er een dokter die graag benadrukte dat hij een arts was en geen specialist in andere onderwerpen. Dat was een duidelijk statement en dat zouden meer ‘experts’ mogen erkennen. Er worden veel artikelen over huizenprijzen van 2022 tot 2025 gepubliceerd met overtuigende argumenten en mooie cijfers maar het is gewoon een feit dat niemand te toekomst kan voorspellen. Voor bewijs hiervoor hoef je niet ver terug te gaan in de tijd, het jaar 2020 om precies te zijn.

Toen COVID-19 om zich heen greep werd voorspeld dat veel huiseigenaren hun woning te koop zouden zetten en dat huizenprijzen zouden kelderen zoals tijdens de kredietcrisis van 2007-2008. Het tegendeel bleek waar te zijn. Als mensen bang zijn voor een crisis dan is verkopen geen slimme zet. Je hebt dan wel geld op de bank maar geen onderdak. Niemand zou meer een huis kopen zolang Corona rondwaart. Dat bleek niet te kloppen, de vraag naar koopwoningen steeg alleen maar. Waarschijnlijk omdat veel starters bang waren voor de effecten van de pandemie en snel hun geld in stenen wilde omzetten. Achteraf klinkt het heel vanzelfsprekend dat huizenprijzen zijn gestegen, toch was dit niet het sentiment vanuit de vastgoed sector. Hier zijn verschillende redenen voor aan te wijzen:

• COVID-19 was een nieuw element dat in geen enkel economisch model was voorzien. Virologen zagen de pandemie aankomen maar die zitten niet met economen en vastgoedinvesteerders aan tafel. Als er één variabele bijkomt dan kloppen de voorspellende modellen niet meer.
• Huiseigenaren konden niet zomaar hun huis verkopen want er waren te weinig nieuwe huizen gebouwd om aan de vraag te voldoen. Met andere woorden; ze zaten vast in hun hypotheek met hoge rente.
• De woningbouw ligt al jaren onder de vraag. Door lockdowns en gebrek aan materialen zou de bouw van nieuwe huizen verder vertragen. Als het aanbod slinkt dan stijgen de prijzen.
• Vastgoed biedt zekerheid. Door inflatie wordt je geld plotseling minder waard maar je huis stort niet in als de euro in waarde daalt. Veel starters wilde juist in 2020 snel een huis kopen en zouden flink gaan overbieden.
• Ook na de periode van mondkapjes en beperkte productiecapaciteit zijn de problemen niet direct uit de wereld. De stagnatie in de vastgoed sector valt niet zomaar in te halen, zeker niet omdat er weer nieuwe uitdagingen op ons pad liggen.

Wees gerust, we gaan proberen om de huizenprijzen van 2022 naar 2025 te voorspellen maar we willen wel even aangeven dat er zoveel variabelen zijn dat niemand precies weet wat er gaat gebeuren. Een verkoopmakelaar kan een waardebepaling voor je uitvoeren om de huidige marktwaarde van je huis te bepalen. Op basis daarvan kun je weer keuzes maken over de aankoop van een andere woning, verhuizen naar een huurwoning of een andere beslissing nemen. Maar ook vastgoed experts kunnen niet jaren in de toekomst kijken. Met de stijgende hypotheekrente is het wel een goed idee om nu de mogelijkheden te verkennen.

Wat bepaalt de huizenprijzen 2022 - 2025?

Corona was één domino steen die een keten aan gebeurtenissen in gang heeft gezet. Wat zijn de factoren die invloed hebben op de huizenprijzen van 2022 tot 2025?

• De ECB beslist of de euromunt onderhevig is aan inflatie of deflatie. De meeste economen delen dezelfde opinie op basis van resultaten uit het verleden maar er zijn afwijkende meningen. Zo zie je in Turkije een aanpak die lijnrecht tegenover de Europese maatregelen lijkt te staan. Resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst, dit geldt ook voor de Europese Centrale Bank.
• De ECB heft na enige jaren weer rente op leningen aan banken. Dit betekent dat de hypotheekrente weer aan het stijgen is. En dit betekent dat je minder geld kunt lenen om een huis te kopen op basis van hetzelfde vermogen en inkomen. Dit heeft duidelijk invloed op de vraag naar huizen.
• De piek is bereikt. Na het overbieden in 2021- 2022 zien we dat steeds minder kopers bereid zijn meer te betalen dan de marktprijs. Sommige experts zien dit als een indicatie dat huizenprijzen gaan dalen maar die voorspelling is nauwelijks onderbouwd. De meeste hypotheken lopen voor 30 jaar en over een dergelijke periode zal de waarde van een huis gemiddeld genomen stijgen.
• De bouw van nieuwe huizen komt nog steeds niet op gang. Nu komt dit door een gebrek aan personeel, gebrek aan materialen en het toekennen van vergunningen schiet ook niet echt op. Dit betekent dat er druk blijft op de huidige woningvoorraad.
• De vergrijzing zou erop kunnen duiden dat voormalige eengezinswoningen weer op de markt komen. Er zijn echter enkele aspecten die dit proces afremmen. Ten eerste is de capaciteit in verzorghuizen afgebouwd waardoor senioren niet eenvoudig kunnen overstappen naar een passende woonruimte. Daarnaast kiezen kinderen er vaak voor om de ouderlijke woning te verhuren.
• Vastgoedinvesteerders kunnen niet zomaar huizen opkopen omdat er nu een landelijke aankoopbescherming van kracht is. Zo kan de bewoningsplicht worden gebruikt wat betekent dat kopers zelf in het pand moeten wonen voor enkele jaren. Of dit voldoende is om huisjesmelkers af te remmen moet nog blijken.
• De CO2 uitstoot moet gereduceerd worden. Woningbouw en landbouw zijn de grootste vervuilers, boeren hebben ondertussen duidelijk aangegeven dat ze niet willen wijken voor de woningsector. Dit zet de regering verder onder druk omdat ze niet onbeperkt mogen bouwen volgens het klimaatakkoord.

Op dit moment zien we dat mensen minder koopkracht hebben, de hypotheekrente stijgt terwijl de vraag lager wordt. Een duidelijke prognose maken voor de huizenprijzen in 2022 - 2025 is lastig omdat er veel onzekerheden zijn.